房地产公司营改增政策大全

房地产公司是营改增中难度较大的行业，笔者特搜集整理了房地产公司涉及营改增的相关政策法规（中华会计网校解析），如下：

营业税改征增值税试点实施办法

第一章 纳税人和扣缴义务人

第一条 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。

个人，是指个体工商户和其他个人。

解析：奠定了以销售不动产为主业的房地产开发公司增值税纳税人的身份。

第三章 税率和征收率

第十五条 增值税税率：

（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%.

解析：明确了销售不动产的增值税税率为11%.

销售服务、无形资产、不动产注释：

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

解析：解释了不动产包括建筑物和构筑物两大类。同时也规定了转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

营业税改征增值税试点有关事项的规定

一、营改增试点期间，试点纳税人[指按照《营业税改征增值税试点实施办法》（以下称《试点实施办法》）缴纳增值税的纳税人]有关政策

（三）销售额。

10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

解析：强调房地产企业一般纳税方式下，计税依据为扣除土地价款之后的余额。这是因为土地一般是从政府手中拍卖得到了，不可能取得增值税专用发票进行抵扣，所以直接采用差额纳税的方式，将属于土地的不能抵扣的进项税额变相进项扣除，减轻企业的税负。

（八）销售不动产。

7.房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

解析：确定房地产开发企业一般纳税人销售老项目增值税征收率为5%，而非一般企业的3%.

8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

解析：确定房地产企业小规模纳税人征收率为5%，而非一般企业的3%.

9.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

解析：房地产开发企业收到预收款时，沿用营业税的规定，预缴税款，注意，这里的税率与营业税税率不一致，营业税是5%，这里的预征率是3%，目的是为了让项目所在地的主管税务机关也能有部分收益，避免了项目地和机构所在地税收分配的不公平。

（十）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

解析：这一条规定，就印证了上述9.为了平衡两地税务机关税收收益的解释。按照3%在项目所在地预缴之后，再向机构所在地申报补税。

国家税务总局公告2016年第14号

国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告

纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法

第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

解析：本条规定说明14号公告不是针对房地产开发企业的，而是针对一般性质的纳税人的规定。

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第18号

国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告。

国家税务总局

2016年3月31日

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法

第一章 适用范围

第一条 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。

第二条 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

解析：本条规定全是针对房地产开发企业的内容。

第三条 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。

解析：规定了房地产企业购入未完工的房地产项目立项销售的处理。

第二章 一般纳税人征收管理

第一节 销售额

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

解析：营业税改征增值税试点有关事项的规定中（三）销售额中房地产差额纳税，进行了细化解释。